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El casero se queda la fianza por desperfectos: qué puede descontar y qué no

El casero solo puede descontar de la fianza los daños que vayan más allá del uso normal de la vivienda, y tiene que justificar cuánto cuestan con facturas o presupuestos. El desgaste por el paso del tiempo no se descuenta: devuelves el piso como lo recibiste, salvo lo que se deteriora por el tiempo (art. 1561 del Código Civil).

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¿Qué es eso del MASC? Desde 2025, antes de demandar a alguien tienes que demostrar que intentaste arreglarlo por las buenas; si no, el juzgado no admite la demanda. La ley lo llama MASC. Un burofax con los cinco requisitos es esa prueba.

Desgaste normal o daño: dónde está la línea

Vivir en una casa la desgasta, y eso lo asume el propietario. Cada caso depende del estado inicial y de los años de contrato, pero sirven de orientación estos ejemplos:

  • Normalmente desgaste: pintura que ha perdido color con los años, roces leves de muebles, juntas oscurecidas, un electrodoméstico viejo que deja de funcionar.
  • Normalmente daño: una puerta con un golpe, un azulejo roto, una quemadura en la encimera, agujeros grandes sin tapar, suciedad que exige una limpieza a fondo.

Las pequeñas reparaciones sí te tocan

La ley pone a cargo del inquilino las pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario (art. 21.4 LAU): un grifo que gotea, una bombilla, la goma de una cisterna, la manilla floja. Si no las hiciste antes de irte, el casero puede descontar su coste razonable.

Las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable son del propietario, salvo que el deterioro sea culpa tuya (art. 21.1 LAU).

Quién tiene que probar qué

El casero no puede quedarse una cantidad redonda sin más. Para descontar tiene que decirte qué daño hay, cuánto cuesta y demostrarlo: facturas de la reparación o, al menos, presupuestos, y fotos.

Tú también tienes trabajo. Si no se describió el estado del piso al entrar, la ley presume que lo recibiste en buen estado (art. 1562 CC). Por eso cuentan tanto el inventario y las fotos de la entrada, y las fotos con fecha del día que te fuiste.

Qué pedir en el burofax

  • Que te devuelva ya la parte que no discute.
  • Un desglose por conceptos, con el importe de cada uno y su factura o presupuesto.
  • Que rechazas los descuentos por desgaste normal o sin justificar.
  • Una propuesta de arreglo con plazo, por si hay que acabar en el juzgado.

El modelo para tu caso

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Modelo completo
En [ciudad], a [fecha].

De: [tu nombre], DNI [tu DNI].
A: [nombre del propietario], arrendador de la vivienda sita en [dirección de la vivienda].

Muy Sr./Sra. mío/a:

El contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato] terminó el [fecha de fin] y le entregué las llaves el [fecha de entrega de llaves]. Me ha comunicado que retiene la fianza de [importe de la fianza] €, total o parcialmente, por supuestos desperfectos en la vivienda.

No acepto ninguna retención que no esté justificada. Conforme al artículo 1561 del Código Civil, el arrendatario devuelve la finca como la recibió, salvo lo que se ha deteriorado por el tiempo o por causa inevitable, de modo que el desgaste derivado del uso normal no puede descontarse de la fianza. La fianza tampoco puede aplicarse a mejoras, a la renovación de elementos por antigüedad ni a reparaciones que corresponden al arrendador según el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Le requiero para que en el plazo de [días] días desde la recepción de esta carta:

1. Me transfiera a la cuenta [tu IBAN] la parte de la fianza sobre la que no exista discusión.
2. Me remita un desglose de cada cantidad que pretenda descontar, con indicación del daño concreto, su importe y la factura o presupuesto que lo justifique, junto con las fotografías que acrediten que ese daño no existía al inicio del contrato.

Todo importe que no justifique de esa forma deberá devolvérmelo íntegro, con el interés legal devengado desde que transcurrió un mes desde la entrega de llaves (artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

La presente comunicación constituye propuesta de negociación como medio adecuado de solución de controversias (MASC), a los efectos de los artículos 5 y siguientes de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, y del requisito de procedibilidad del artículo 264.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Como solución le propongo: [tu propuesta]. Dispone de treinta días naturales desde la recepción para aceptarla o formular una alternativa.

De no atenderse este requerimiento, reclamaré judicialmente las cantidades retenidas sin justificación, con sus intereses y las costas.

Atentamente,
[tu nombre]

El ejemplo usa personas y datos inventados.

Lo que dice la ley

Preguntas frecuentes

¿Puede el casero descontar la pintura de la fianza?
Si la pintura solo está gastada por los años de uso, en principio no: es desgaste normal. Otra cosa son manchas, agujeros o paredes pintadas de otro color sin permiso. Depende del estado inicial y de lo que diga el contrato.
¿Me tiene que enseñar las facturas?
Si quiere descontar, tiene que justificar el daño y su coste. Pídelo por escrito. Sin factura ni presupuesto, un descuento es muy difícil de defender en un juicio.
¿Y si los daños cuestan más que la fianza?
El casero puede reclamarte la diferencia aparte, pero tendría que probar los daños igual. Por eso guarda las fotos de la entrada y de la salida.

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Revisado el 2026-09-14.

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