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Tu situación

Humedades del piso de arriba y el vecino no deja entrar a repararlas

Tu vecino tiene que mantener su piso en buen estado para no dañar a los demás y pagar los daños que cause por descuido (art. 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal). Negarse a abrir no le libra: cada semana que la fuga sigue, los daños crecen y son suyos. Mándale un burofax que le pida, con fecha y plazo, dejar entrar al fontanero o al perito, y que proponga cómo arreglarlo.

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¿Qué es eso del MASC? Desde 2025, antes de demandar a alguien tienes que demostrar que intentaste arreglarlo por las buenas; si no, el juzgado no admite la demanda. La ley lo llama MASC. Un burofax con los cinco requisitos es esa prueba.

Qué obliga al vecino

La ley de comunidades pide a cada propietario conservar su vivienda y sus tuberías sin perjudicar a los demás, y le obliga a pagar los daños que cause (art. 9.1.b LPH). Y tiene que permitir la entrada en su piso para eso mismo y para las reparaciones que necesite el edificio (art. 9.1.c y d LPH).

Si la fuga viene de una bajante o de una tubería general, la reparación es de la comunidad, y entonces es el administrador quien necesita entrar. Por eso conviene avisarle desde el principio.

Prepara la prueba antes de escribir

  • Fotos y vídeo de las manchas con fecha, y otra tanda cada semana para que se vea cómo avanzan.
  • El informe del fontanero o del perito de tu seguro diciendo de dónde cree que viene el agua.
  • Los intentos de entrar: mensajes, notas en el buzón, llamadas del seguro sin respuesta.
  • El email al administrador de la comunidad contándolo.

Qué pedirle en el burofax

  • Dos o tres fechas y horas concretas para que entren el fontanero o el perito, y que elija una o proponga otra en pocos días.
  • Que dé parte a su seguro de hogar: si tiene responsabilidad civil, suele ser su compañía la que paga.
  • Que repare el origen de la fuga en un plazo corto, porque el daño aumenta cada día.
  • Los daños que ya tienes, con presupuesto, y 30 días para responder a tu propuesta de arreglo: así el burofax te sirve si luego tienes que demandar.

Si sigue sin abrir

No fuerces la entrada ni cortes su agua. Pide al presidente o al administrador que le requiera también, y documenta cada negativa. Si la situación continúa, habrá que pedir al juez que le obligue a reparar y a pagar los daños; si la fuga es grave o afecta a la estructura, consulta con un abogado. Ten presente que la reclamación de daños prescribe en un año desde que los conoces (art. 1968.2 del Código Civil).

El modelo para tu caso

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Modelo completo
En [ciudad], a [fecha].

De: [tu nombre], con NIF [tu NIF] y domicilio en [tu domicilio].
A: [nombre del destinatario], con domicilio en [domicilio del destinatario].

Muy Sr./Sra. mío/a:

Me dirijo a usted como vecino/a de la vivienda [tu piso] del edificio situado en [dirección de la comunidad], en relación con la vivienda [su piso] de ese mismo edificio, de la que es usted propietario/a u ocupante.

Desde el [fecha inicio] sufro humedades y filtraciones de agua que, según todos los indicios, proceden de su vivienda: [hechos]. Para comprobar su origen y repararlo es imprescindible acceder a su vivienda, y hasta hoy no ha sido posible pese a [gestiones previas].

Le recuerdo que el artículo 9.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, obliga a cada propietario a mantener en buen estado de conservación su piso e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido, y a permitir la entrada en su piso a esos efectos. El artículo 1902 del Código Civil obliga a reparar el daño causado por culpa o negligencia. Mientras no se permita el acceso y la reparación, los daños seguirán aumentando y serán de su responsabilidad.

Como consecuencia, [danos]. Por los daños causados hasta la fecha le reclamo la cantidad de [importe danos] €, sin perjuicio de los que se produzcan mientras la filtración continúe.

Por todo ello, le requiero para que, en el plazo de [días] días desde la recepción de esta carta, permita la entrada en su vivienda del técnico que designe mi seguro o de un profesional de su elección para localizar y reparar el origen de la filtración, y para que dé parte a su compañía de seguros si dispone de ella.

Con el fin de resolverlo sin acudir a los tribunales, esta comunicación constituye propuesta de negociación a los efectos de los artículos 5 y siguientes de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Como solución le propongo: [tu propuesta]. Dispone de un plazo de treinta días naturales desde la recepción para aceptarla, formular una alternativa o convenir la apertura de un proceso negociador.

Transcurrido ese plazo sin acuerdo, ejercitaré las acciones judiciales que me correspondan para obtener la reparación y el pago de los daños. Doy traslado de esta situación a la administración de la comunidad por si la filtración afectara a elementos comunes.

Puede contactar conmigo en [email o teléfono].

Atentamente,
[tu nombre]

El ejemplo usa personas y datos inventados.

Lo que dice la ley

Preguntas frecuentes

¿Puede mi seguro entrar en su casa sin su permiso?
No. Nadie puede entrar en una vivienda sin permiso de quien vive en ella o sin orden del juez. Tu seguro puede peritar los daños en tu casa y reclamarle después a él o a su compañía.
¿Y si la fuga es de una tubería de la comunidad?
Entonces la reparación corresponde a la comunidad, y el vecino tiene que dejar entrar para hacerla. Avisa al administrador por escrito cuanto antes y mándale copia del burofax.
El vecino es inquilino y el dueño no contesta, ¿a quién escribo?
A los dos. El inquilino es quien puede abrir la puerta, y el propietario responde de conservar su vivienda y de los daños que cause (art. 9.1.b LPH). Manda el mismo burofax a la dirección de cada uno.

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Revisado el 2026-09-14.

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