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Conflicto entre vecino y comunidad de propietarios: qué hacer antes de demandar

Si un vecino y la comunidad tienen un conflicto que no es de cuotas (una filtración, una obra sin permiso, una actividad molesta), antes de demandar hay que intentar arreglarlo y poder probarlo. Firma el vecino afectado o el presidente en nombre de la comunidad. El burofax debe describir el problema, proponer una solución y dar 30 días.

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¿Qué es eso del MASC? Desde 2025, antes de demandar a alguien tienes que demostrar que intentaste arreglarlo por las buenas; si no, el juzgado no admite la demanda. La ley lo llama MASC. Un burofax con los cinco requisitos es esa prueba.

Quién firma el burofax

  • Si reclama la comunidad, firma el presidente, que la representa (art. 13.3 LPH). Para ir después al juzgado conviene tener un acuerdo de junta que lo autorice.
  • Si reclama un vecino, firma él mismo y lo dirige a la comunidad, a la atención del presidente o del administrador.
  • Si el problema es entre dos vecinos sin que intervenga la comunidad, puedes usar el modelo general de este caso con el nombre del vecino.

Obras sin permiso y actividades molestas

Ningún propietario puede alterar elementos comunes (fachada, patio, cubierta) sin autorización de la comunidad, ni hacer obras en su piso que dañen la estructura o la seguridad del edificio (art. 7.1 LPH).

Para actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas, el art. 7.2 LPH marca los pasos: el presidente, por su cuenta o a petición de un vecino, requiere al infractor para que pare. Si sigue, la junta puede autorizar la demanda de cesación. Ese requerimiento del presidente, hecho por burofax con propuesta y plazo, sirve también como intento de arreglo.

Daños que vienen de elementos comunes

La comunidad tiene que conservar los elementos comunes (art. 10.1 LPH). Si una bajante, la cubierta o una tubería general causa una filtración en tu casa, puedes pedir que la reparen y, si hay daños, reclamar su importe. Quién responde al final depende del origen exacto: por eso conviene un informe técnico o del seguro antes de fijar la cantidad.

Qué proponer

  • Una filtración: reparar el origen en un plazo concreto y pagar los daños según presupuesto, o dar parte al seguro de la comunidad.
  • Una obra sin permiso: reponer el elemento común a su estado o pedir la autorización en la próxima junta.
  • Una actividad molesta: dejar de hacerla desde una fecha o limitarla a un horario.

El modelo para tu caso

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Modelo completo
En [ciudad], a [fecha].

De: [tu nombre], con NIF [tu NIF] y domicilio en [tu domicilio].
A: [nombre del destinatario], con domicilio en [domicilio del destinatario].

Muy Sr./Sra. mío/a:

Me dirijo a usted en relación con el siguiente problema surgido en el edificio, sometido a la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal: [origen de la deuda], situación que se produce o se detectó el [fecha de origen] y que persiste pese a [gestiones previas].

Esta situación es contraria a las obligaciones que la Ley de Propiedad Horizontal impone, en particular las de su artículo 7 sobre elementos comunes y actividades no permitidas, y las de su artículo 10 sobre conservación de los elementos comunes. Los daños causados hasta la fecha ascienden a [cuantía] €, según la documentación de la que dispongo y que pondré a su disposición.

Le requiero para que ponga fin a esta situación y, como intento de negociación directa a los efectos de los artículos 5 y siguientes de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, le propongo la siguiente solución: [tu propuesta].

Dispone de treinta días naturales desde la recepción de este escrito para aceptar la propuesta o plantear otra alternativa concreta. Si en ese plazo no hay respuesta, daré por terminado el intento sin acuerdo y ejercitaré las acciones judiciales que correspondan, incluida, en su caso, la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y la reclamación de los daños.

Puede contactar conmigo en [email o teléfono].

Atentamente,
[tu nombre]

El ejemplo usa personas y datos inventados.

Lo que dice la ley

Preguntas frecuentes

¿Puede el presidente mandar el burofax sin pasar por la junta?
Para el requerimiento de cese de una actividad molesta, sí: el art. 7.2 LPH se lo permite por su cuenta. Para demandar después, conviene que la junta lo autorice.
Tengo una filtración de la cubierta, ¿a quién reclamo?
A la comunidad, dirigiendo el burofax al presidente o al administrador. Da parte también a tu seguro y al de la comunidad, y guarda fotos e informes.
¿Tengo que intentar un acuerdo antes de demandar a la comunidad?
Sí, en general. Antes de presentar la demanda debes poder probar que propusiste una solución y diste un plazo. Un burofax con eso te sirve si luego demandas.

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Revisado el 2026-09-14.

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